Az ingatlanvásárlás – legyen szó lakóingatlanról, üzlethelyiségről vagy ipari ingatlanról – jelentős anyagi kockázattal jár. Különösen igaz ez akkor, ha a birtokbaadást követően olyan problémák derülnek ki, amelyek az adásvétel időpontjában nem voltak nyilvánvalók. Ezeket a jog a rejtett hibák körébe sorolja, és a Polgári Törvénykönyv kellékszavatossági szabályai alapján rendezi az ilyen helyzeteket. Az alábbiakban kérdés–válasz jelleggel tekintjük át, mit jelent jogilag a rejtett hiba, mikor felel érte az eladó, és milyen lehetőségei vannak a vevőnek.
Mit jelent jogilag a rejtett hiba, és mikor minősül annak egy ingatlanban talált hiba?
Rejtett hibának minősül minden olyan hiba, amelyet a vevő az adásvétel időpontjában nem ismert, és kellő körültekintés mellett sem ismerhetett fel. A joggyakorlat ebből kiindulva nem minden hibát tekint rejtett hibának.
Nem minősülnek rejtett hibának az úgynevezett nyílt hibák. Ide tartoznak azok a hiányosságok, amelyek egyszerű szemrevételezéssel is észlelhetők, illetve azok, amelyekre a vevőnek az eladó tájékoztatása, a szerződéskötés körülményei, valamint az ingatlan kora, állapota és használtsági foka alapján számítania kellett. Régi épület esetében például a vevőnek számolnia kell azzal, hogy a használtságból kifolyólag bizonyos hibák előfordulhatnak, mint ahogyan számolnia kell azzal is, hogy az épület korából kifolyólag még nem a legújabb műszaki megoldásokat dolgoztak az építés során.
Szintén nem tekinthetők rejtett hibának azok a hibák, amelyekről az eladó kifejezetten tájékoztatta a vevőt. Fontos kiemelni, hogy a szóbeli tájékoztatás jogilag releváns lehet, ugyanakkor későbbi jogvita esetén a bizonyíthatóság szempontjából az eladói oldalon mindig az írásos rögzítés a biztonságos megoldás.
Nem rejtett hiba az sem, amelynek bekövetkezése az ismert vagy nyílt hibák alapján előrelátható volt. Fontos – mint azt később látjuk –, hogy ez azonban nem jelenti azt, hogy olyan hibákra is következtetnie kell a vevőnek, amely már szakértelmet, szakértői vizsgálatot feltételezne (tehát pl. az épület szakértő által szemrevételezett állapotából nem feltétlen következik a laikus vevőnek, hogy statikailag az épület kritikus állapotban van).
Mikor felel az eladó a rejtett hibáért?
Az eladó a rejtett hibáért főszabály szerint mindig felel. A szavatossági felelősség fennállása nem függ attól, hogy az eladó vétkesen járt-e el, vagy felróható-e neki a hiba fennállása. A jogalkotó a szavatosságot kockázattelepítési szabályként kezeli: annak kockázatát, hogy az ingatlan nem felel meg a szerződésben és a jogszabályokban meghatározott minőségi követelményeknek, az eladó viseli. Ezzel szemben annak kockázatát, ha a vevő az ingatlan nem vizsgálja meg kellő körültekintéssel, a vevőt terheli.
Mentesül-e az eladó, ha a rejtett hibáról maga sem tudott az adásvételi szerződés megkötésekor?
Az eladó mentesülésének nem feltétele, hogy a hiba ismeretlen legyen számára. Gyakori eladói érvelés, hogy a problémáról nem volt tudomása, azonban ez jogilag irreleváns. A szavatossági felelősség nem felróhatóságon alapul: nem az a kérdés, hogy az eladó tudott-e a hibáról, hanem az, hogy az ingatlan a teljesítéskor objektíve, eladó tudtánk kívül is megfelelt-e a szerződésben és a jogszabályokban előírt követelményeknek.
Lehet-e érvényes olyan szerződési kikötés (például „megtekintett állapot”), amely korlátozza a vevő jogait rejtett hibák esetén?
A szavatossági felelősség főszabály szerint szerződésben korlátozható vagy akár ki is zárható. A gyakorlatban ugyanakkor a szerződésekben gyakran szereplő általános fordulatok – például a „megtekintett állapotban” kitétel – önmagukban nem alkalmasak a rejtett hibákért való felelősség kizárására.
Ezek a kikötések jellemzően csak arra terjednek ki, hogy az eladó nem felel a nyílt, felismerhető, illetve az eladói tájékoztatás vagy a szemrevételezés alapján várható hibákért. Ha az eladó egy konkrét hibáért kíván mentesülni, akkor arról a vevőt egyértelműen és lehetőség szerint írásban kell tájékoztatnia. Ebben az esetben a vevő a későbbiekben már nem hivatkozhat arra, hogy az adott hiba rejtett volt.
Szintén, ha az eladó szavatossági felelősségét bizonyos hibákért vagy akár valamennyi hibáért ki kívánja zárni, annak egyértelműnek kell lennie, tehát például „Eladó szavatossági felelősségét a tető állapotáért, annak esetleges hibáiért kifejezetten kizárja”.
Eltérően alakul azonban a kizárhatóság fogyasztó és vállalkozás közötti szerződésben (lásd később).
Milyen jogai vannak a vevőnek, ha az ingatlan tekintetében rejtett hibát észlel?
Rejtett hiba esetén a vevőt kellékszavatossági jogok illetik meg. Ezeket az alábbi lépcsős – egymásra épülő – rendszerben szabályozza a Polgári Törvénykönyv általános – nem csak ingatlanokra vonatkozó – jelleggel:
„Kellékszavatossági igénye alapján a jogosult választása szerint
- a) kijavítást vagy kicserélést igényelhet, kivéve, ha a választott kellékszavatossági jog teljesítése lehetetlen, vagy ha az a kötelezettnek – másik kellékszavatossági igény teljesítésével összehasonlítva – aránytalan többletköltséget eredményezne, figyelembe véve a szolgáltatás hibátlan állapotban képviselt értékét, a szerződésszegés súlyát és a kellékszavatossági jog teljesítésével a jogosultnak okozott érdeksérelmet; vagy
- b) az ellenszolgáltatás arányos leszállítását igényelheti, – a (2a) bekezdés szerinti kivétellel – a hibát a kötelezett költségére maga kijavíthatja vagy mással kijavíttathatja, vagy a szerződéstől elállhat, ha a kötelezett a kijavítást vagy a kicserélést nem vállalta, e kötelezettségének a (4) bekezdés szerinti feltételekkel nem tud eleget tenni, vagy ha a jogosultnak a kijavításhoz vagy kicseréléshez fűződő érdeke megszűnt.”
Ezen túl pedig a vevő érvényesítheti a hibás teljesítéssel okozott kárait is eladóval szemben.
Vállalkozás vevő esetében milyen speciális szabályok vannak?
Fogyasztó és vállalkozás közötti szerződés esetén a jog vélelmezi, hogy a teljesítést követő hat hónapon belül felismert hiba már a teljesítés időpontjában is fennállt. E vélelem megdöntése az eladó feladata, kivéve, ha a vélelem a dolog természetével vagy a hiba jellegével összeegyeztethetetlen.
Ezeket a szabályokat idéntől a jogalkotó kiterjesztette a mikro-, kis- és középvállalkozásokra is, amennyiben azok szakmájukon, önálló foglalkozásukon vagy üzleti tevékenységükön kívül járnak el. Ilyen esetekben tehát a bizonyítási teher megfordul: az eladónak kell bizonyítania, hogy a felismert hiba a teljesítést követően keletkezett.
Milyen jogi és gyakorlati lépések javasoltak, ha a rejtett hiba kiderül?
Első lépésként a hiba részletes dokumentálása javasolt: fényképfelvételek, videók, jegyzőkönyv készítése, tanúk gyűjtése, stb.. Ezt követően a hibát haladéktalanul jelezni kell az eladó felé, lehetőség szerint írásban, egyrészt, hogy később ez nem képezze vita tárgyát, másrészt, mert eladónak eleve úgy nyílik lehetősége a helyzetet kezelni vagy akár a hiba súlyosbodását megakadályozni, ha időben értesül a hiba fennállásáról. Vita esetén célszerű mielőbb szakértő bevonása, aki a hiba jellegét, okát és fennállásának időpontját vizsgálja.
Befolyásolja-e az eladó felelősségét, ha a vevőnek a vétel előtt lehetősége volt szakértői vizsgálatot végeztetni?
Főszabály szerint nem! Gyakori tévhit, hogy a vevő köteles szakértőt igénybe venni az adásvétel előtt. A jog nem ír elő ilyen kötelezettséget és a bírói gyakorlat is ezt támasztja alá. Az, hogy a vevőnek lett volna lehetősége műszaki ellenőrzésre, önmagában nem mentesíti az eladót a rejtett hibákért való felelősség alól.
Milyen időkorlátok vonatkoznak a rejtett hiba miatti jogi igényekre?
Ingatlan esetében az általános szavatossági idő öt év. Ez azt jelenti, hogy a vevő ezen időtartamon belül érvényesítheti szavatossági igényeit, amennyiben a hiba már a teljesítés időpontjában fennállt. Kivételes esetben ezen túl is érvényesítheti a vevő az igényét, például, ha a hiba csak később vált számára felismerhetővé és ezért menthető okból nem tudta igényét érvényesíteni.
Kell-e szakértőt bevonni, ha rejtett hiba miatt jogi úton kívánunk fellépni?
A gyakorlatban igen. A rejtett hibák többsége műszaki kérdés, ezért peres igényérvényesítés esetén a szakvélemény elengedhetetlen. Célszerű már a per megindítása előtt közjegyző által kirendelt szakértővel vagy előzetes bizonyítás keretében bíróság által kirendelt szakértővel vizsgálatot végeztetni. Ennek előnye, hogy jelentős illetékkedvezmény jár, a szakértő a hiba felismerését követő közvetlen állapotot vizsgálhatja, és javulnak a peren kívüli megegyezés esélyei is, azon túl, hogy peres eljárásban ezen, illetve a bíróság által kirendelt szakértő vagy bíróság által engedélyezett magánszakértő szakvéleménye használható fel bizonyítékként!
Milyen költségek merülhetnek fel peres eljárás esetén?
A legjelentősebb költség a szakértő díja, amely néhány százezer forinttól akár milliós nagyságrendig terjedhet. Emellett számolni kell a peres illetékkel, amely jellemzően a pertárgyérték körülbelül hat százaléka, valamint az ügyvédi munkadíjjal, amely szintén a perértékhez igazodik.
Mit tehetünk eladóként a felelősség elkerülése érdekében?
Az eladó számára a legfontosabb eszköz a teljes körű, írásbeli tájékoztatás. Nagyobb értékű ügyletek esetén célszerű már az értékesítést megelőzően szakértői vizsgálatot végeztetni, és annak eredményét a vevő rendelkezésére bocsátani. Végső esetben a szavatossági felelősség szerződésben kizárható, különösen vállalkozások és fogyasztók egymás közötti jogviszonyában, azonban fogyasztóval kötött szerződés esetén ez érvényesen nem tehető meg.
Összegzés
A rejtett hibák jogi kezelése összetett terület, amelyben a megelőzés, a megfelelő tájékoztatás és a tudatos jogérvényesítés kulcsszerepet játszik. Akár vevőként, akár eladóként járunk el, egy körültekintően előkészített adásvétel és a szükséges jogi lépések időben történő megtétele jelentősen csökkentheti a későbbi jogviták kockázatát.
