Az ügy háttere
A közelmúltban egy Telex.hu megjelent cikk (Telex: „Letöröltek, mintha sosem léteztem volna” – egy 33 millióval lehúzott vevő esete a lakásmaffiával és a földhivatallal) részletesen beszámolt egy olyan ingatlanos visszaélésről, amelynek középpontjában egy vitatott földhivatali bejegyzés, majd annak utólagos visszavonása állt.
A cikkben felvetődött a kérdés, miszerint ilyen esetben a földhivatal, mint hibázó hatóságot terheli-e, és ha igen, milyen jellegű felelősség a hibás bejegyzésért, valamint azért, hogy a cikk szerinti vevő nagy eséllyel nem fog tudni hozzájutni a jóhiszeműen kifizetett vételárhoz. Az ügy ezért felveti a közhatalom gyakorlása során okozott károkért való állami (földhivatali) felelősség kérdését.
Az alábbiakban azt tekintjük át, hogy milyen feltételek mellett érvényesíthető kártérítési igény közigazgatási jogkörben okozott kár miatt, és mikor jutunk el a bírói gyakorlat által kialakított, „kirívóan súlyos jogsértés” mércéjéhez.
A kár közhatalom gyakorlásával vagy annak elmulasztásával keletkezett
A közigazgatási jogkörben okozott kárért való felelősség első és megkerülhetetlen feltétele, hogy a kár közhatalom gyakorlása, vagy annak elmulasztása során következzen be.
Közhatalmi tevékenységnek minősül minden olyan hatósági aktus, amely során az állam vagy annak szerve jogszabályi felhatalmazás alapján, egyoldalúan, kötelező erővel dönt az ügyfél jogairól vagy kötelezettségeiről. Ide tartozik különösen a földhivatal eljárása, az ingatlan-nyilvántartási bejegyzések elrendelése, módosítása vagy törlése.
Az ingatlan-nyilvántartás közhiteles nyilvántartás, amelynek célja éppen az, hogy a forgalom résztvevői – vevők, hitelezők, befektetők, bárki, aki betekint a nyilvántartásba – bizalommal támaszkodhassanak a benne foglalt adatokra. Ha a nyilvántartás téves jogi helyzetet tükröz, az nem pusztán adminisztratív hiba, hanem közvetlenül érinti a vagyoni forgalom biztonságát. A közhitelességhez tartozó legfontosabb jogi hatás, hogy az így nyilvántartott adatra akkor is lehet jogot, kötelezettséget vagy más jogi tényt alapítani, ha az a valóságtól vagy az anyagi jogi helyzettől eltér. A közhiteles adatot helyesnek kell tekinteni, a közhiteles nyilvántartásba bejegyzett közhiteles adatot fennállónak, és a közhiteles nyilvántartásból törölt közhiteles adatot fenn nem állónak kell tekinteni.
A Telex által bemutatott ügyben a vevő a valóságostól eltérő tulajdoni helyzetről bizonyoshatott meg a tulajdoni lap megtekintése során. A vevő joggal alapíthatott arra a közhitelesség elvéből kifolyólag, hogy a bejegyzett adat a valóságnak megfelel, azaz az a tulajdonos, akivel ő mint eladóval az adásvételi szerződést megkötötte. Az eladó bejegyzése a földhivatal határozatával, azaz hatósági bejegyzéssel történt, ami tipikusan közhatalmi (közigazgatási) tevékenység.
Fontos momentum, hogy a cikk szerinti ügyben maga a földhivatal észlelte, hogy a korábban meghozott döntése – azaz amellyel Andrást mint eladót bejegyezték – jogszabályt sért, mert a korábbi láncolat során a korábbi eladó – a cikk szerint Béla, aki azt Andrásnak továbbadta – tulajdonjogát „bejegyzésre alkalmatlan” okirat alapján jegyeztek be a tulajdoni lapra.
További feltétel: A kár rendes jogorvoslattal vagy közigazgatási perben nem elhárítható
A felelősség további feltétele, hogy a kár rendes jogorvoslattal, vagy közigazgatási perben ne legyen elhárítható.
Ez a követelmény a gyakorlatban gyakran döntő jelentőségű. A jogalkotó ugyanis abból indul ki, hogy a közigazgatási jogsértések elsődleges orvoslási eszköze a jogorvoslat. Ha a jogsértés jogorvoslattal kiküszöbölhető lett volna, akkor a kártérítési felelősség rendszerint nem áll fenn.
A jelenlegi magyar közigazgatási rendszerben főszabály szerint nincs klasszikus fellebbezési lehetőség az elsőfokú határozatokkal szemben. Ezek ellen közvetlenül közigazgatási per indítható.
A Telex-cikkben ismertetett esetben a kár rendes jogorvoslattal, illetve közigazgatási perrel saját véleményem szerint nem lenne elhárítható: amennyiben a földhivatal valóban jogszerűen járt el a korábbi határozat visszavonása és a bejegyzés törlése során, a vevőnek nem áll rendelkezésre jogorvoslati eszköz, de ha rendelkezésre is állna, a „jogszerű” közigazgatási döntést eredménnyel nem támadhatná bíróságon sem.
Jogalkalmazási és jogértelmezési tévedések – a „kirívóan súlyos” jogsértés
A közigazgatási jogkörben okozott kárért való felelősség legszűkebb és leginkább vitatott eleme a felróhatóság kérdése. Közhatalom gyakorlása során az egyedi ügyben hozott döntések jogalkalmazási vagy jogértelmezési tévedései ugyanis csak akkor járnak kártérítési felelősséggel, ha azok kirívóan súlyosak. Ezt a feltételt a jogszabály egyébként nem tartalmazza, hanem azt a bírói gyakorlat alakította ki, amely rendkívül szigorú – álláspontom szerint egyébként egyenesen jogellenes – feltétel a kárigény érvényesítése során.
Ennek megfelelően a bírói gyakorlat szerint például
- téves jogértelmezés önmagában nem alapoz meg felelősséget;
- a közigazgatási perben jogszabálysértőnek minősített határozat ténye önmagában nem elegendő a kártérítési felelősséghez;
- ha az ügy tényállása többféle jogértelmezést tesz lehetővé, a hatóság mentesülhet a felelősség alól, csak a kirívóan téves jogértelmezés alapoz meg felelősséget.
Ugyanakkor, ha
- az alkalmazandó jogszabály teljesen egyértelmű,
- a döntés nem mérlegelésen alapul,
- és a hatóság ennek ellenére nyilvánvalóan hibás döntést hoz
a közigazgatási szerv felelőssége megállapítható.
A Telex-cikk szerinti esetben felmerülhet-e alappal a földhivatal felelőssége?
A Telex-cikkben bemutatott esethez különösen hasonló a Legfelsőbb Bíróság – a mai Kúria jogelődje – egyik közzétett döntése, melyben megállapította a földhivatal kártérítési felelősségét egy lényében azonos tényállás mellett:
- az ügy tényállása szerint a felperes kölcsönt nyújtott, jelzálog biztosíték kikötése mellett, egy olyan ingatlanra, amelynek tulajdonosaként a kölcsönvevő szerepelt a tulajdoni lapon;
- később kiderült, hogy a tulajdonjog bejegyzés hamis okiraton alapult, és a földhivatal úgy rendelte el a bejegyzést, hogy a hamis okirat az ingatlan-nyilvántartási bejegyzések alapjául szolgáló okiratokra a jogszabály által előírt formai kellékeknek nem felelt meg;
- a jogszabálysértést észlelve a földhivatal a tulajdonjog bejegyzését saját hatáskörben visszavonta, ezzel ugyanakkor a kölcsönadó felperes biztosíték nélkül maradt;
- a kölcsönszerződés adósától a kölcsönt a kölcsönadónak nem volt esélye visszakapnia;
- mivel az alperesnek felróható okból nyújtott valódi biztosíték nélkül kölcsönt, az elvesztett kölcsönösszeget és kamatait mint kárt kérte megtéríteni.
A Legfelsőbb Bíróság egyértelművé tette, hogy:
- a közhiteles tulajdoni lap alapján a felperes alappal hihette, hogy a kölcsönvevő valódi tulajdonos;
- a földhivatalnak a hamis okirat alapján történő bejegyzés felróható jogellenes magatartás volt;
- a kár és a téves bejegyzés közötti okozati összefüggés nyilvánvalóan fennáll;
- a földhivatal a jogellenes magatartásáért való felelősség alól a felróhatóság körén kívül eső jogalkalmazási tévedésre hivatkozással nem menthette ki magát.
Mindez pedig azt jelenti, hogy a Telex-cikk szerinti esetben is Csilla mint vevő jogosult lehet a meg nem térült vételárat a földhivataltól kártérítésként követelnie.
Összegzés – mit jelent ez a Telex-cikkben szereplő ügyben?
A bemutatott joggyakorlat alapján véleményem szerint a Telex-cikk szerinti ügyben is reálisan felmerülhet a földhivatal kártérítési felelőssége, ha legalább az alábbi feltételek igazolhatók:
- a földhivatal saját korábbi, jogszabálysértő bejegyzését volt kénytelen visszavonni,
- a bejegyzés nyilvánvaló, nem mérlegelésen alapuló jogsértés eredménye volt,
- a vevő (Csilla) jóhiszeműen a közhiteles nyilvántartásra bízva járt el,
- a kár jogorvoslattal már nem volt elhárítható.
Mindazonáltal egy esetleges perben feltétele lehet a földhivatal sikeres perlésének, hogy a kár valóban felmerüljön, azaz Csilla oldalán az valóban bekövetkezzen, nevezetesen, a megfelelő eljárások után (polgári peres eljárás, végrehajtási eljárás, stb.) annak térülésére reális esély ne legyen.
