Nem kell külön bemutatnunk, a végrehajtási eljárások egyik legnagyobb kockázata, hogy egy értékes ingatlan akár jóval a piaci értéke alatt kerül árverésre. Különösen igaz ez akkor, ha az adóssal szemben több végrehajtás is folyamatban van, az eljárás évek óta húzódik, a becsérték elavult, és olyan szakaszban szeretnénk jogorvoslattal élni, amikor már minden lehetséges határidő letelt. Az alábbi ügyben pontosan egy ilyen, látszólag reménytelen helyzetből sikerült jogszerű megoldással megakadályozni egy család otthonának elvesztését!
Az ügy háttere
Ügyfeleinkkel szemben több párhuzamos végrehajtási eljárás volt folyamatban különböző tartozások okán, a devizahiteles végrehajtásoktól kezdve a közműtartozásokig minden. Mivel az ügyfelélnek és családjának már semmilyen végrehajtás alá vonható vagyona nem maradt (leszámítva az egyik adós ügyfél nyugdíj letiltástól mentes részét), ezért az eljárások középpontjában a család tényleges lakóhelyét is jelentő családi ház került, amelynek valós piaci értéke akkor megközelítette a 150 millió forintot.
A sikeres árverés tehát itt nem csupán vagyonvesztést jelentett volna, hanem egy teljes család, több együtt élő generáció lakhatása került végérvényesen veszélybe.
A végrehajtó ugyanakkor egy 2013-ban (!) megállapított, jelentősen elavult becsérték alapján tűzte ki az árverést, amelynek eredményeként az ingatlan hozzávetőlegesen 55 millió forint körüli áron kerülhetett volna értékesítésre. Minthogy a tartozások ezt az összeget lényegesen meghaladták, ez azt jelentette volna, hogy a család semmi nélkül egyszerűen az utcára került volna. Mindemellett pedig természetesen továbbra is minden vagyonukra maradt volna a letiltás.
A helyzetet tovább súlyosbította, hogy a becsérték ismételt megállapítására irányuló határidők már mind leteltek. Az árverést kitűzték, az elektronikus árverési felületen pedig már érvényes licit is szerepelt a licitnaplóban. Vagyis reális veszélye volt annak, hogy az ingatlan néhány napon belül, a piaci érték töredékéért elkel.
Itt fontos kiemelni, amivel praxisunkban tömegesen találkozunk, hogy ha a végrehajtó közli a becsértéket (tehát az árverést megelőzően, ilyenkor még az árverést nem tűzte ki!), azt vizsgáljuk meg, és ha kell, éljünk a jogi lehetőségekkel (például szakértői becsérték megállapítás, végrehajtási kifogás, stb.)
Sikertelen előzmények
Ügyfeleink korábban végrehajtási kifogást terjesztettek elő a végrehajtó intézkedéseivel szemben, elsősorban a becsérték jogszerűségét vitatva. Ezt a kifogást azonban az elsőfokú bíróság elutasította. A döntéssel szemben ugyan volt helye fellebbezésnek, de önmagában ez még nem akadályozta volna meg az árverés lefolytatását.
Ebben a helyzetben az ügyfelek akkor fordultak hozzám segítségért, amikor látszólag már minden lehetőség elúszott. Az árverés lejártáig alig 1-2 hét volt hátra, és már érvényes licit volt a rendszerben, a határidők rendkívül szűkek voltak, és a legtöbb jogi eszköz, amely ilyenkor tipikusan szóba kerül, már nem is jöhetett számításba.
A megoldás
A megoldás bemutatás előtt külön is szeretnénk megköszönni az eljáró bíróság ügyintézőjének, aki munkájával és azzal, hogy a kérelmet még a kellő időben elbírálta, lehetővé tette, hogy a bírósági döntés még érdemben befolyásolni tudja az árverés sorsát. A bíróság végül ugyanis a végrehajtást felfüggesztette, így az árverés nem zárulhatott le, az ingatlan pedig nem került értékesítésre.
Az ügy kulcsa ugyanis nem abban állt, hogy közvetlenül újra megpróbáljuk megtámadni a becsértéket vagy az árverés kitűzését. Erre ebben a szakaszban valóban csupán minimális esély mutatkozott, ezért más megközelítést kellett választani, hiszen az árverés kitűzése után gyakorlatilag már eredményesen nem lehet a megállapított becsértéket támadni.
Ezért egyrészt benyújtottuk a végrehajtási kifogás elutasítása elleni fellebbezést, természetesen jogilag is megkísérelve közvetlenül az árverés kitűzését támadni eljárásjogi kifogásokon keresztül. Ezzel egyidejűleg ugyanakkor kértük a végrehajtás felfüggesztését, ráadásul két okból is: egyrészt arra hivatkozva, hogy a jogorvoslat érdemi elbírálása folyamatban van. Másrészt – ettől független – önálló jogalapon kérelmet terjesztettünk elő az adós és családja rendkívül súlyos, de átmeneti (nagyon fontos!) szociális és élethelyzeti körülményeire tekintettel.
Hogyan értük el mégis az árverés törlését és a becsérték ismételt megállapítását?
Ez utóbbi lépésnek különös jelentősége volt. A végrehajtási törvény lehetőséget ad arra, hogy ha az adós a felfüggesztésre okot adó, méltányolható körülményt igazolta, kivételes esetben a bíróság a végrehajtási eljárást felfüggessze.
Ha pedig a végrehajtási eljárás felfüggesztésre kerül, akkor az árverést is törlik; ha pedig az árverést törlik, akkor jön képbe a végrehajtási törvény egyik kevéssé ismert, de annál fontosabb 140. § (8) bekezdése, mely szerint
„Ha a becsérték megállapítása (kifogás esetén bíróság általi jogerős megállapítása) óta két év eltelt, és az ingatlan még nem került értékesítésre, a végrehajtó bármelyik fél kérelmére az árverés kitűzése előtt a becsértéket az (1) és (2) bekezdésben foglaltak alkalmazásával ismételten megállapítja.”
Tehát, ha sikeresen felfüggesztetjük a végrehajtást az árverés előtt, akkor törlik az árverést, majd ha a bíróság később folytatja a végrehajtást, az árverés ismételt kitűzése előtt kérhetjük a már elavult becsérték ismételt megállapítását.
Vagyis nem közvetlenül a becsértéket támadtuk meg, hanem olyan eljárási helyzetet teremtettünk, amelyben magát az árverést lehet törölni, majd később újra lehetett kérni a becsérték megállapítását.
Az ügy kimenetele ráadásul rendkívül szoros volt. Az árveréshez kapcsolódó határidők napokon belül lejártak volna, és már érvényes licit szerepelt a rendszerben. A bírósággal igyekeztünk folyamatosan kapcsolatot tartani, részletesen tájékoztattuk az árverés aktuális állásáról, a licitről, valamint a közelgő végső határidőről, amikor az ingatlan már visszafordíthatatlanul elkelhetett volna.
Szerencsére itt a bíróság is úgy ítélte meg, hogy az adósok élethelyzetére figyelemmel indokolt a végrehajtás átmeneti felfüggesztése, és az árverés végét megelőző napon felfüggesztette a végrehajtást, amiről a végrehajtó az árverés vége előtt órákkal értesült a délelőtti órákban.
Ez a döntés ténylegesen megakadályozta azt, hogy egy közel 150 millió forint értékű ingatlan mintegy 55 millió forintért értékesítésre kerüljön.
Összegzés
Ez az ügy nem csupán egy sikeresen teljesített megbízás volt, hanem egy család otthonát sikerült megmenteni. Éppen ezért a mi praxisunkban is egy olyan ügy, amire szívesen gondolunk vissza, nekünk is erőt ad. Egy olyan helyzetben, amikor már érvényes licit volt az árverésen, szinte minden jogorvoslat meghiúsult, a határidők is szorítottak, mindenki úgy érezte, hogy az események kicsúsztak az irányítás alól, sikerült megállítani egy visszafordíthatatlannak tűnő folyamatot.
A végrehajtási eljárások gyakran embert próbálóak, és a legtöbb esetben emberi tragédiákra épülnek, emberi sorsok, életek, családok múlnak rajta. Ebben az ügyben az utolsó pillanatban sikerült megakadályozni azt, hogy a családi otthont elárverezzék, a család pedig semmi nélkül az utcára kerüljön. Ezzel időt tudtunk nyerni arra, hogy az ügyfelek valóban esélyt kapjanak a helyzetük rendezésére.
A történet legfontosabb tanulsága, hogy egyrészt nagyon komolyan kell venni minden végrehajtói intézkedést, becsérték közlést, árverés kitűzését, végrehajtói intézkedést. A végrehajtási eljárásokban – megfelelő felkészültséggel és kellő odafigyeléssel – még az utolsó pillanatban is lehet megoldást találni, ha sikerül még időben foglalkozunk a kérdéssel.
