Az Otthon Start és a vele járó kockázat
Az Otthon Start program valósággal berúgta az ajtót szeptemberben, soha nem látott fellendülést hozva a piacra. Első lakásvásárlók tömegei látták meg a lehetőséget arra, hogy végre saját ingatlanhoz jussanak.
A megfelelő lakás kiválasztása nagy odafigyelést igényel, különösen, ha ilyen éles verseny alakul ki a vevők között.
A tapasztalat azt mutatja, hogy mindez sokakat óvatlanná tett a kockázatokkal szemben, és úgy írnak alá bármilyen papírt, szándéknyilatkozatot vagy végszerződést, hogy nem látják a valós jogi kockázatokat.
Ügyvédként naponta találkozom olyan esetekkel, ahol a lelkesedés miatt elmarad a körültekintés — pedig a következmény akár milliós veszteség is lehet.
Cél: megmutatni, mire érdemes figyelni a foglaló és a vételi ajánlat során, különösen az Otthon Start konstrukcióban.
Foglaló és hitel az Otthon Start konstrukcióban – mire figyeljünk?
Képzeljük el: megtaláltuk álmaink lakását, megegyeztünk az eladóval, miközben még másik öt vevő várakozik. Az eladó azonnal foglalót követel. Mit teszünk ilyenkor?
Magától értetődik, hogy foglalót csak minimum írásbeli vételi (szándék)nyilatkozat mellett tegyünk, de nem mindegy, hogy már ebben a nyilatkozatban milyen feltételek szerepelnek.
A legnagyobb kockázat: ha a bank nem hitelez
A legfontosabb tudnivaló, hogy a vételár megfizetése a vevő kockázata. Ha a vevő bármilyen okból nem kap hitelt, és emiatt nem tudja megfizetni a vételárat, az ügylet meghiúsulásáért a vevő felel, és elveszíti a foglalót.
Ráadásul az érdemi hitelügyintézés csak az adásvételi szerződés aláírását követően indulhat meg, azaz a foglaló megfizetésekor még egyáltalán nem biztos, hogy a bank hitelt fog adni.
Tipikus problémák az Otthon Start ügyletek során
- nincs meg a megfelelő jövedelem vagy a jövedelemigazolás,
- nincs értékbecslés, vagy a banki értékbecslő által becsült ár több mint 20%-kal eltér a vételártól (az Otthon Start hitel csak ennél kisebb eltérést enged),
- az ingatlan jogi viszonyai nem rendezettek (pl. az alaprajzon nem szereplő helyiség miatt a bank nem hitelez).
Ezek mind valós, gyakori problémák – és mindegyik elkerülhető lenne, ha már az elején átgondoltabban járnánk el.
Mit tehetünk a kockázatok csökkentésére?
- Vegyük fel a kapcsolatot hitelügyintézővel már a folyamat legelején, és nézzük meg, milyen akadályok merülhetnek fel.
- Érdemes előzetes értékbecslést kérni, hogy ne a szerződéskötés után derüljön ki az eltérés.
- Térjünk ki a hitel és a foglaló viszonyára.
- Ha a bank nem hitelez, a foglaló visszajár.
- Vagy legalább az legyen benne, hogy ha a bank az ingatlan jogi hibája miatt, vagy a 20%-nál nagyobb értékkülönbség miatt nem hitelez, akkor a foglaló visszajár.
- Ne fizessünk nagyobb összeget előre. A vételár 10%-át elég az adásvételi szerződéskor kiegészíteni.
Vételi ajánlat – mit érdemes beleírni?
Sok vásárló az Otthon Start vagy más támogatott hitelprogramok igénylésekor abba a hibába esik, hogy csupán szóban állapodik meg az eladóval, vagy egy hiányos ajánlatot ír alá.
Ez könnyen vezethet vitához, akár a foglaló elvesztéséhez is.
Egy átgondolt, írásos vételi ajánlat ezért kulcsfontosságú.
A vételi ajánlat kötelező elemei
- A felek és az ingatlan pontos azonosítása: szerepeljen mindkét fél neve, születési helye, ideje, anyja neve, valamint az ingatlan helyrajzi száma és címe.
- A vételár és a fizetési ütemezés: tüntessük fel, mennyit fizet a vevő önerőből, mennyit hitelből (pl. Otthon Start keretében), és ezek mikor esedékesek.
- A foglaló összege és jogkövetkezményei: pontosan meghatározva, mikor és milyen formában fizetendő, és milyen esetben jár vissza.
- A birtokbaadás határideje és feltételei: mikor köteles az eladó átadni az ingatlant, különösen, ha ő maga is vásárol.
- Tehermentesség nyilatkozata: az eladó nyilatkozzon, hogy az ingatlan per-, teher- és igénymentes, de minimum a vevő tulajdonszerzésekor az lesz.
- Elfogadás és tanúk: az ajánlatot az eladó is írja alá, és két tanú szerepeljen rajta – ez biztosítja a dokumentum bizonyító erejét.
- Különleges feltételek: minden előre egyeztetett pontot érdemes belefoglalni, hogy ne legyen vita.
Ügyvéd bevonása – miért elengedhetetlen?
Már a folyamat elején érdemes ügyvédet bevonni, hiszen így már a vételi ajánlat is jogilag pontosan, ellenőrzött keretek között készülhet.
Nem győzöm hangsúlyozni: sokan évek munkáját teszik kockázatra egyetlen aláírással. A vevő nem lehet elég óvatos, amikor ingatlant vásárol.
A legnagyobb biztonságot az adja, ha minden írásban, szakértő közreműködésével történik.
Összegzés – a tudatosság a legjobb biztosítás
Lakásvásárláskor sokan az álmot látják, nem a kockázatot. De aki tudatos, előrelátó és szakemberrel dolgozik, az megóvhatja magát attól, hogy az Otthon Startból pénzügyi rémálom legyen.
Ha Otthon Start hitelt szeretnél igénybe venni, érdemes már az elején ügyvéddel egyeztetni a folyamatot – így minden irat, foglaló és vételi ajánlat jogilag biztonságos keretek között készül.